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리츠 시대, 올 수 있을까정부 리츠 활성화 방안에 힘입어 기대 높아져
롯데리츠, 6%대 배당수익률로 시장 관심 집중
서울 중구 소공동에 위치한 롯데백화점 본점//사진=롯데그룹

롯데리츠의 상장을 앞두고 ‘리츠’(REITs)에 대한 관심이 높아지고 있다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 실물 부동산, 개발사업, 유가증권 등에 투자하여 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 주식회사 형태의 부동산 간접투자상품이다. 국내에 지난 2001년 도입됐으나 활성화에 실패했다.

3일 증권업계에 따르면 롯데리츠의 수요예측 결과는 아직 공개되지 않았다. 이 회사는 지난달 23일부터 이달 2일까지 기관투자자 대상으로 수요예측을 실시했다. 공모가는 오는 7일 결정된 후 8~11일에 공모청약을 받아 이달 상장한다.

공모 희망가는 4750~5000원이다. 공모 예정금액은 4084억~4299억원 수준이다.

업계 관계자는 “기관투자가가 롯데리츠에 대해 높은 관심을 보이고 있다”면서 “다수의 기관에서 참여를 고려하고 있는 것으로 안다”고 말했다.

연초 홈플러스 리츠가 흥행 실패로 상장을 철회한 것을 감안하면 사뭇 다른 모양새다.

지난 3월 상장을 준비하던 홈플러스 리츠는 해외 기관 투자자 대상 수요예측 후 상장 철회를 결정한 바 있다. 업계에 따르면 당시 해외 반응이 기대치를 밑돌았고, 국내 반응도 시원찮은 모습을 보였던 것으로 전해진다.

고작 7개월여만에 상황이 완전히 달라진 모양새다.

◆ 인기없던 리츠, 부활 이유는

오랫동안 국내 증권시장에서 리츠는 찬밥 취급을 받았다.

국내에는 2001년 부동산투자회사법에 의해 리츠가 도입됐다. 18년이 지났음에도 활성화가 되질 못했다. 현재 증시에 상장된 리츠사는 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 에이리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠 등 총 5개 뿐이다.

시장에서는 이 같은 요인으로 세제혜택 부족, 투자자 안전장치 미흡, 경직된 상장요건 등을 꼽는다. 2011년 경영진 횡령 비리로 리츠사 2개가 상장폐지된 것도 부정적 인식을 키웠다.

올 초 리츠시장에 대한 관심을 불러일으켰던 홈플러스 리츠의 경우 글로벌 경제가 하향세인 데다 국내 대형마트 업황이 좋지 않았던 점이 발목을 잡았던 것으로 풀이된다.

산업통상자원부에 따르면, 지난해 국내 대형마트 매출은 전년 대비 2.3% 감소했다. 쿠팡 등 온라인 사업자의 활성화가 오프라인 마트의 실적을 잠식하는 모양새다.

국내에서 대규모의 리츠 상장이 낯설었던 점도 투자심리에 부정적 영향을 끼쳤다.

이 같은 상황을 뒤집은 것은 정부가 지난달 11일 내놓은 ‘공모형 리츠·부동산 펀드 활성화 방안’ 덕분이다.

정부는 오는 2021년까지 공모형 비중을 10%로 끌어올리기 위해 배당수익 관련 세제를 손질한다.

또 정부나 지방자치단체, 공기업 등이 보유한 우량 공공자산을 ‘공모형 부동산간접투자 대상’으로 몰아주는 등 물량 확대에도 나섰다.

롯데리츠 외에도 다수의 운용사가 공모상장리츠 준비에 나서게 된 이유다.

◆ 롯데리츠, IPO 성공할수 있나

정부 정책을 등에 업었다 해도, 일단 ‘첫타자’의 흥행이 중요하다. 롯데리츠에 대해 여러모로 관심이 집중된 이유다.

시장 전문가들은 롯데리츠의 투자 매력은 충분하다고 설명한다.

롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 백화점 4곳(창원점·구리점·강남점·광주점), 마트
4곳(의왕점·장유점·서청주점·율하점), 아울렛 2곳(청주점·율하점)을 기초자산으로
한다. 자산관리회사는 롯데AMC, 스폰서 및 임차인은 롯데쇼핑이다.

총 자산 매입금액은 1조4900억원이다. 내년 기준 목표 배당수익률이 6.64%로 성정돼 있다.

김선미 KTB투자증권 연구원은 “롯데리츠 IPO는 성공 가능성이 높다”면서 “홈플러스 리츠와 달리 배당의 안정성과 성장성을 모두 갖췄기 때문”이라고 설명했다.

이어 “롯데리츠의 내년 예상 실적 기준 공모가는 가격 대비 배당가능 경상이익(P/FFO)의 15.1~15.9배 수준”이라면서 “글로벌 리테일 리츠의 P/FFO가 12~18배를 형성하는 점을 고려하면 최근의 신한알파리츠와 같은 상장 후 주가 급등세를 기대하기 어렵다”고 지적했다.

김 연구원은 그러면서도 “공모가 기준 평균 6%대의 높은 배당수익률이 롯데리츠의 가장 큰 투자포인트”라며 “롯데쇼핑 중심 롯데그룹 계열사 자산의 추가 취득을 통한 배당이 확대되면서 롯데리츠의 주가는 양호한 흐름을 이어갈 것”이라고 했다.

윤혁진 SK증권 연구원은 “롯데리츠는 롯데쇼핑과 10개 매장에 대해 3개의 트랜치(Tranche, 분할 발행 된 채권이나 증권)로 장기 책임 임대계약(각각 9, 10, 11년)을 통해 확정적인 임대수익이 가능한 구조를 띄고 있다”면서 “일반적인 리테일 리츠들이 오프라인 유통매장의 부진으로 임대료가 감소하고 있는 것과는 차별화된 포인트다. 롯데쇼핑 또한 단순 세일즈앤리스백과 달리, 지분 50%에 따른 배당금 수취를 통해 임대료 부담이 적은 장점이 있다”고 설명했다.

윤 연구원 또한 “지속된 금리 인하로 인해 시중은행의 1년 정기예금 금리가 1.5% 내외를 기록하고 있어 안정적인 롯데리츠의 배당수익률은 더욱 빛을 발할 것”이라고 덧붙였다.

유호석 기자  ubermensch@a1news.co.kr

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